När man säljer sitt hus, sin bostadsrätt eller sin ägarlägenhet och gör en kapitalvinst får man under vissa omständigheter göra avdrag för uppskovsbelopp. I praktiken innebär detta, att en del av den kapitalvinst man gör inte kommer att bli beskattad under förevarande taxering. Syftet bakom reglerna är en idé om att man skall kunna skjuta in de medel man får in genom försäljningen till köpet av en ny bostad.
Allmänna kriterier för att få avdrag för uppskovsbelopp
Man får bara avdrag för uppskovsbelopp om man säljer en privatbostadsfastighet, en privatbostadsrätt eller en ägarlägenhet. Att även ägarlägenheter omfattas är en förhållandevis ny regel. Vidare finns tre centrala förutsättningar som måste vara uppfyllda för att man skall kunna medges avdrag. För det första skall man ha sålt en ursprungsbostad och gjort en kapitalvinst vid avyttringen. För det andra skall man ha köpt en ersättningsbostad eller tänkt köpa en sådan. För det tredje skall man antingen ha bosatt sig i sin ersättningsbostad eller tänkt bosätta sig i den.
I lagens mening är en ursprungsbostad en privatbostad inom EES-området som, när man säljer den, är ens permanenta bostad. För att kunna räknas som en sådan permanent bostad krävs att man varit bosatt i den under minst ett år innan man säljer den eller under minst tre av de föregående fem åren. Är man folkbokförd i en bostad kan den räknas som en permanentbostad även om man inte rent faktiskt är bosatt där. Däremot kan man inte, om man säljer flera bostäder samtidigt, räkna mer än en som ursprungsbostad. Även för ersättningsbostäder gäller att de måste vara belägna inom EES-området. I lagen finns sju olika sorters fastigheter som kan utgöra ersättningsbostäder. Som sagt kan både hus, bostadsrätter och ägarlägenheter vara ersättningsbostäder.
Begreppen tänkt förvärva och tänkt bosätta sig är tätt anknutna till de tidsgränser som i lagen anges för när man skall ha köpt en ersättningsbostad och bosatt sig i den. När man säljer sin ursprungsbostad skall man senast året efter ha köpt en ersättningsbostad för att få avdrag för uppskovsbelopp. Har man köpt en ersättningsbostad innan man sålde sin ursprungsbostad kan man som huvudregel heller inte få avdrag för uppskovsbelopp om man köpte den tidigare än ett år innan man säljer sin ursprungsbostad. Vad allt detta innebär är alltså att även om man inte köper en ersättningsbostad direkt efter att man sålt sin ursprungsbostad har man drygt ett år på sig att göra detta. Man kan då få ett preliminärt avdrag. För bosättningen gäller att säljer man sin bostad år 2009 måste man ha bosatt sig där senast andra maj året efter.
Beloppsgräns och uträkning av uppskovsbeloppet
Som huvudregel får man bara göra avdrag för uppskovsbelopp så länge det inte understiger 50 000 kronor. I vissa fall kan man dock få avdrag även om vinsten bara är 10 000 kronor. Uppskovsbeloppet får dessutom maximalt får vara 1 600 000 kronor. Gör man en större kapitalvinst tas överstigande belopp upp till beskattning.
Priset för ersättningsbostaden är minst lika stort som det pris man fick för sin ursprungsbostad. Uppskovsbeloppet är då kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp.
Exempel: Man säljer sin ursprungsbostad för 1 000 000 kronor och gör en kapitalvinst på 150 000 kronor. Sedan köper man en ersättningsbostad för 1 000 000. I detta fall är uppskovsbeloppet hela kapitalvinsten, alltså 150 000 kronor.
Ersättningen för ursprungsbostaden är större än ersättningen för ersättningsbostaden. Då kommer uppskovsbeloppet att vara kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp, minskat med skillnaden mellan priset för ursprungsbostaden och priset för ersättningsbostaden.
Exempel: Man säljer sin ursprungsbostad för 2 000 000 kronor och gör en kapitalvinst på 300 000 kronor. Sedan köper man en ersättningsbostad för 1 750 000 kronor. Uppskovsbeloppet blir då kapitalvinsten, 300 000, minus skillnaden mellan priserna, alltså (2 000 000-1 750 000) 250 000 kronor. Uppskovsbeloppet blir alltså 50 000 kronor.
Slutligen då reglerna om schablonintäkt och återföringen av uppskovsbeloppet. Schablonintäkten är den intäkt man skall ta upp till beskattning när man har ett uppskovsbelopp på sin ersättningsbostad. Den beräknas som 1,67 % av uppskovsbeloppets storlek. När man säljer sin ersättningsbostad skall uppskovsbeloppet som huvudregel återföras till beskattning. Undantag finns dock, exempelvis om priset för ersättningsbostaden är minst lika högt som det pris man fick för ursprungsbostaden.