Kapitalvinster och annan avkastning som uppkommer på grund av innehav av tillgångar och skulder beskattas inom inkomstslaget kapital. Då skatten skall beräknas görs avdrag för löpande kostnader och kapitalförluster. Kapitalvinster och kapitalförluster utgörs först och främst av vinster och förluster som uppkommer då tillgångar avyttras. Med avyttring avses vidare försäljning, byte och liknande förfoganden över en tillgång. Vidare gäller som huvudregel vid beräkning av kapitalvinster och kapitalförluster att kapitalvinsten, eller förlusten, skall beräknas till skillnaden mellan ersättning för en avyttrad tillgång minskad med utgifterna vid avyttringen och omkostnadsbeloppet. Vidare gäller att vid kapitalinkomster skall kapitalvinster tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Vid avyttring av fastigheter gäller vissa särskilda regler, vilka skall behandlas i denna artikel. Då en fastighet säljs finns vissa regler som medger uppskov med beskattningen. Dessa regler skall behandlas lite närmare i den här artikeln.
Anledningarna till uppskovsreglerna
När en värdestegring vid avyttring av en kapitaltillgång beskattas medför beskattningen inlåsningseffekter. Det beror på att skatten som tas ut för kapitalvinsten minskar det kapital den skattskyldige har för att kunna investera i nya tillgångar. Vid försäljningar av bostäder har dessa inlåsningseffekter ansetts leda till negativa konsekvenser och därför har man infört en möjlighet att ge uppskov med beskattningen av kapitalvinsten vid avyttringen av vissa bostäder. Från början gällde uppskovsrätten endast för sådana bostäder som låg i Sverige. Dock ändrades denna reglering år 2007 till att även omfatta fastigheter utanför Sverige som är belägna inom EES-området (Europeiska Ekonomiska Samarbetsområdet). Detta beror på att Sveriges tidigare regler ansågs strida mot EU-s regler om fri rörlighet. Eftersom de nya reglerna innebar en utvidgning av möjligheterna till uppskov samtidigt som kontrollen försvårades infördes även ett tak för det maximala uppskovsbeloppet och att ränta skall betalas för det uppskov som erhålls.
Möjligheterna till uppskov
För att uppskov skall beviljas förutsätts att följande är uppfyllt.
1. Det skall vara fråga om beskattning av kapitalvinst med anledning av avyttring av en så kallad ursprungsbostad (d.v.s. en permanentbostad där den skattskyldige har varit bosatt innan avyttringen).
2. Den skattskyldige skall antingen ha förvärvat eller ha för avsikt att förvärva en ersättningsbostad.
3. Den skattskyldige skall dessutom ha bosatt sig eller har för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden.
Vidare förutsätts att den skattskyldige är en fysisk person, ett företag kan knappast bosätta sig i en bostad. En permanentbostad kan vidare vara både en privatbostadsfastighet och en privatbostadsrätt. Dock gäller att två lägenheter som är upplåtna som bostadsrätter inte kan utgöra en ursprungsbostad eller ersättningsbostad trots att de i praktiken används på föreskrivet sätt. Endast en privatbostadsrätt kan nämligen utgöra ursprungsbostad respektive ersättningsbostad. Detta innebär att uppskov med beskattningen inte kan medges för två privatbostadsrätter samtidigt. Vidare förutsätts att den skattskyldige skall ha varit bosatt i permanentbostaden under minst ett år närmast före avyttringen. Alternativt kan en privatbostad anses vara permanentbostad om den skattskyldige har varit bosatt i bostaden under åtminstone tre av de senaste fem åren.
Uppskovsbeloppet
Den skattskyldige kan erhålla uppskovsbelopp som motsvarar kapitalvinsten, ökad med tidigare uppskovsbelopp, förutsatt att ersättningen för ersättningsbostaden är minst lika hög som ersättningen för ursprungsbostaden. Om ersättningen för ersättningsbostaden är högre anses fullt uppskovsbelopp inte vara behövligt. I sådana fall skall uppskovsbeloppet beräknas till ett belopp som är lägre än kapitalvinsten på så vis att skillnaden mellan ersättningarna minskar uppskovsbeloppet. Vidare begränsas uppskovsbeloppet till en maximal storlek på 1 450 000 kronor multiplicerat med den skattskyldiges andel av bostaden. Den del av ersättningen som överstiger denna summa skall beskattas direkt. När sedan ersättningsbostaden avyttras skall uppskovsbeloppet återföras till beskattning. Slutligen bör uppmärksammas att när en skattskyldig erhåller uppskovsbelopp skall en schablonintäkt motsvarande 1,67 % av uppskovsbeloppet tas upp som intäkt varje år. Anledningen härtill är att uppskovsbeloppet fungerar som en räntefri skattekredit. För att illustrera schablonintäkten skall ett exempel uppställas nedan.
Skatten på schablonintäkten är 30 % av 1,67 vilket blir = 0,5 %. Detta leder till att om uppskovsbeloppet skulle vara 100 000 kronor skall varje år 500 kronor betalas i skatt.