Det finns, förutom de allmänna reglerna för kapitalvinstberäkning, särskilda regler som bestämmer hur vinst vid fastighetsförsäljningar skall hanteras. Då detta är en egendomskategori som är mycket vanlig och då väldigt många någon gång köper eller säljer en fastighet kommer nu dessa regler att förklaras och några exempel ges på vilka bedömningar man kan ställas inför när man avyttrar en fastighet. Man bör hålla den allmänna regeln för beräkning kapitalvinster i huvudet när man börjar se på reglerna för avyttring av fastigheter. Reglerna för fastigheter utgår nämligen från huvudreglerna om kapitalvinstberäkning, men är så att säga en påbyggnad på dessa som skall fungera särskilt för detta egendomsslag.
I lagen skiljer man på näringsfastigheter och privatbostadsfastigheter, och reglerna för beskattning vid försäljning av en fastighet kommer att skilja sig beroende på om det är en näringsfastighet eller en privatbostad man säljer. Man bör därför komma ihåg att fastigheten, för att kunna räknas som privatbostad, till övervägande del måste användas som permanentboende för ägaren eller en närstående till denne. Begreppet övervägande del avser hur stor del av huset som används som bostad för ägaren, inte hur ofta han bor där varje år. Således har i praxis faktiskt ett hus som hyrdes ut 50 veckor under ett år ändå menats vara en privatbostad. Näringsbostad definieras negativt; är fastigheten inte en privatbostadsfastighet är det alltså per definition en näringsfastighet.
Med den allmänna beräkningsregeln i åtanke kan man börja se på reglerna för fastigheter. Inledningsvis kan nämnas att man med fastighet avser både fastigheter som är belägna i Sverige och sådana man äger i utlandet. Nästa faktum som bör uppmärksammas är att man beräknar sin kapitalvinst för varje taxeringsenhet, eller del av sådan, man säljer. De regler som dock för många kanske är mest intressanta är de som gäller vad man kan hänföra till omkostnadsbeloppet. Dessa regler är viktiga att känna till både för ägare av näringsfastigheter och av privatbostadsfastigheter, då de kan göra ansenlig skillnad för hur stor ens kapitalvinst blir och hur mycket skatt man kommer att betala vid en försäljning. I denna del kommer dock bara privatbostäder diskuteras.
Privatbostadsfastigheter
Inledningsvis skall bara kort nämnas att vad gäller anskaffningsutgiften för fastigheter förvärvade innan år 1952 gäller en särskild regel. Har man ett äldre hus bör man därför undersöka hur man skall gå tillväga när man väljer hur man beräknar sin anskaffningsutgift.
En uppsättning regler som kan vara lite kluriga för den som inte jurist, men inte desto mindre viktiga, är de som gäller i vilka fall och i vilken omfattning man till sitt omkostnadsbelopp kan räkna utgifter för reparationer, underhåll och dylika arbeten. För det första bör sägas att man bara kan ta upp förbättringsutgifter för de år där utgifterna överstiger 5000 kronor. Vidare används i lagen några ord som i detta sammanhang har en speciell mening och därför är intressanta att känna till. Till att börja med finns uttrycken förbättrande reparation och underhåll. Dessa får man räkna som förbättringsutgifter och förbättringsutgifter får man räkna till sitt omkostnadsbelopp. Men vad räknas då till förbättrande reparation och underhåll i lagens mening, eller med andra ord i vilka fall får man avdrag för sådana arbeten som man har lagt ut pengar på? Jo, det krävs för det första att reparationen eller underhållet gjorts antingen samma beskattningsår som när man säljer fastigheten eller till något av de fem beskattningsåren före detta. Detta är ofta en oproblematisk bedömning.
För det andra, och här är det enkelt att tänka fel, måste arbetena ha gjort att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än den var vid förvärvet, alltså när man skaffade den. Med bättre skick avses därför inte att man exempelvis bytt till mer moderna tapeter i en villa man köpte ny på sjuttiotalet. Att tapeterna anses gräsliga och omoderna nu gör alltså inget, om de var nya vid förvärvet. Exempel på en förbättring är dock att köpa till vitvaror som man inte tidigare haft, som en tvättmaskin.
Dessutom, vilket inte framgår av lagtexten, ges avdrag för utgifter man haft på grund av ny- till eller ombyggnad. Med detta avses, i tur och ordning, att man byggt en ny byggnad, utökat något på sitt hus, exempelvis byggt till en veranda eller byggt om huset genom att exempelvis byta plats på två rum.
Nedan följer ett konstruerat exempel för att belysa hur en beräkning av kapitalvinst vid försäljning av en villa kan se ut. I exemplet utgår jag från att man säljer en villa år 2009, som köptes helt ny år 1980.
Ersättning minus utgifter för försäljning och annonsering
Intäkt genom försäljning: +1000000
Kostnad för annonsering (räknas inte till omkostnadsbeloppet utan som utgift vid försäljning varför den skall dras av här) - 10000
Kostnad för mäklare - 10000
(samma som tidigare)
Sammanlagt = 980000
Det kan tilläggas att kostnader för lagfart, om man har en sådan, dras av från intäkten här och inte räknas till omkostnadsbeloppet.
Omkostnadsbelopp
Anskaffningsvärde +500000
Nya tapeter +0
(inget avdrag eftersom de var nya när villan köptes)
Byggt till en veranda +50000
(En ombyggnad)
Sammanlagt 550000
Total kapitalvinst: 980000 550000 = 430000
När man räknat ut sin kapitalvinst blir nästa fråga hur mycket skatt man skall betala på denna vinst. Skatten i inkomstslaget kapital är alltid 30%. Vad gäller fastigheter skall dock även göras en så kallad kvotering, det vill säga hur mycket av en kapitalvinst som alls skall tas upp till beskattning. För fastigheter är kvoteringen tjugotvå trettiondelar. Fortsätter man exemplet får man alltså detta resultat:
430000 x (22/30) = 315333
315333 x 0,3 = 94600