Intäkter som har sitt ursprung i innehav av skulder och tillgångar skall beskattas inom inkomstslaget kapital. Både löpande avkastning, som uppkommer genom till exempel räntor, hyror och liknande, och kapitalvinster skall beskattas inom kapital. Med kapitalvinster och kapitalförluster menas sådan vinst eller förlust som uppkommer då en tillgång avyttras. Med avyttring menas vidare försäljning, byte eller liknande förfogande över en tillgång. Detta innebär att den eventuella vinst som uppkommer vid en försäljning av en bostadsrätt skall tas upp som kapitalvinst och därför beskattas inom inkomstslaget kapital. Vid försäljning av bostadsrätter finns vidare vissa särskilda regler som endast tillämpas i dessa situationer. Dessa regler liknar i många avseenden de regler som gäller för fastighetsförsäljningar.
Skillnaden mellan privatbostadsrätter och näringsbostadsrätter
Inom skatterätten görs skillnad mellan så kallade privatbostadsrätter och så kallade näringsbostadsrätter. Delvis olika regler gäller för de båda bostadsrättsslagen. Därför är det viktigt att veta hur man skall skilja på de båda bostadsrättsslagen. Enligt inkomstskattelagen är en privatbostadsrätt en andel i ett privatbostadsföretag, under förutsättning att den bostad som är anknuten till andelen är en privatbostad. Med privatbostadsföretag menas vidare antingen en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag om deras verksamhet:
1. Till väsentlig del består av att tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget till medlemmarna eller delägarna.
2. Eller annars om verksamheten uteslutande eller så gott som uteslutande består i att, åt medlemmarna eller delägarna, tillhandahålla garage eller annan byggnad som skall användas för medlemmarnas, respektive delägarnas, personligen.
Dessutom gäller att en juridisk person som uppfyller kraven och som hör hemma i en stat inom EES-området (Europeiska Ekonomiska Samarbetsområdet) också skall räknas som ett privatbostadsföretag. Slutligen föreskrivs att en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt är en näringsbostadsrätt.
Bostadsrättsinnehav innebär innehav av en andel
Ett innehav av en bostadsrätt i praktiken innebär att innehavaren äger en andel i en bostadsrättförening och en andel som är knuten till en evig rätt att nyttja en viss lägenhet i bostadsrättsföreningens fastighet. Det är den andelen som avyttras vid en försäljning. När en bostadsrätt avyttras skall vidare ersättningen anses omfatta både bostadsrätten och utrustning som finns i denna. Det är dock endast sådan utrustning som hade varit en del av byggnaden om bostadsrättsinnehavaren själv hade ägt fastigheten som omfattas. Sådan utrustning utgörs av fastare interiör i stil med kylskåp, köksluckor, spis och liknande.
Beräkning av omkostnadsbeloppet
Omkostnadsbeloppet är viktigt att veta då kapitalvinsten skall beräknas. Det beror på att kapitalvinsten utgörs av skillnaden mellan ersättningen för tillgången, minskad med utgifter i samband med avyttringen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses vidare enligt huvudregeln utgifterna för att förvärva tillgången (de så kallade anskaffningsutgifterna) ökade med utgifter för att förbättra tillgången (de så kallade förbättringsutgifter). Då det gäller bostadsrätter utgörs anskaffningsutgiften i regel av det pris som har betalats då bostadsrätten köptes. Skulle bostadsrätten ha köpts genom en överlåtelse direkt från föreningen är det istället den betalda insatsen och eventuella inträdesavgifter och dylikt.
Avdrag för kostnader
Då kapitalvinsten skall beräknas medges avdrag för förbättringsutgifter. Med förbättringsutgifter menas sådana utgifter den skattskyldige har haft för att förbättra lägenheten. Dock gäller för bostadsrätter att förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet endast för de beskattningsår då utgifterna sammanlagt har uppgått till åtminstone 5000 kronor. Utöver förbättringsutgifter och sådana kostnader den skattskyldige har haft för att förvärva bostadsrätten kan den skattskyldige ha gjort kapitalinvesteringar i bostadsrätten. Det är nämligen möjligt för bostadsrättsinnehavaren att tillskjuta kapital till bostadsrättsföreningen. Kapitalet kan sedan användas exempelvis till att förbättra fastigheten. Sådana kapitaltillskott som använts för att amortera föreningens lån eller som är till för att förbättra fastigheten skall räknas med i omkostnadsbeloppet.
Kapitalvinstberäkningen
När en bostadsrättsfastighet avyttras skall kapitalvinsten beskattas till 22/30-delar för privatbostadsrätter och 90 % för en näringsbostadsrätt, vilket innebär att hela kapitalvinsten inte beskattas. Dessa regler motsvarar de regler som gäller för fastighetsavyttringar. Slutligen kan nämnas att kapitalförluster för privatbostadsrätter endast får dras av till 50 %. För näringsbostadsrätter gäller däremot att 63 % av kapitalförlusten får dras av som kostnad.