Inom inkomstslaget kapital skall sådana intäkter som hänförs till innehav av tillgångar och skulder beskattas. Det är fråga om att beskatta både löpande avkastning och kapitalvinster. Med kapitalvinst respektive kapitalförlust menas sådana vinster och förluster som uppkommer vid avyttring av tillgångar. Med avyttring menas vidare försäljning, byte eller ett liknande förfogande över en tillgång. Vid fastighetsförsäljningar skall den eventuella vinsten som uppkommer vid försäljningen beskattas som kapitalvinst och en eventuell förlust kan dras av som kapitalförlust. Huvudregeln vid beskattning av fastigheter som är privatbostäder är vidare att endast 22/30-delar av kapitalvinsten skall tas upp till beskattning och att endast 50 % av kapitalförlusten är avdragsgill. Vid försäljning av näringsfastigheter gäller istället att 90 % av kapitalvinsten skall beskattas och att 63 % av kapitalförlusten får dras av som kostnad. Vidare behövs vissa uppgifter för att beräkna kapitalvinsten, respektive kapitalförlusten. Man behöver för det första veta vilken ersättning försäljningen har genererat men man behöver också veta vilka kostnader som har betalats för tillgången, eftersom sådana kostnader minskar den eventuella vinsten.
Omkostnadsbeloppet och vad det innebär
Omkostnadsbeloppet är ett av de belopp som ligger till grund för beräkningen av kapitalvinsten och utgörs av de utgifter som hänförs till köpet av tillgången (så kallade anskaffningsutgifter) tillsammans med sådana utgifter som har lagts ut för att öka tillgångens värde (så kallade förbättringsutgifter). Detta innebär att kapitalvinsten beräknas till skillnaden mellan ersättningen för tillgången som har avyttrats, minskad med utgifter i samband med avyttringen, och omkostnadsbeloppet. När en fastighet innehas kommer dock en del av utgifterna för fastigheten att förbrukas genom att fastighetens byggnader minskar i värde. På grund av detta lämnas för näringsfastigheter värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag är vidare något som måste beaktas vid beräkningen av kapitalvinsten.
Omkostnadsbeloppet för näringsfastigheter
När någon har en näringsfastighet kan avdrag för reparationer göras omedelbart i samband med beräkningen av inkomsten av näringsverksamhet. Därför skall sådana utgifter inte räknas som förbättringsutgifter då kapitalvinsten skall beräknas. Som nämnts ovan skall vid kapitalvinstberäkningen anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter för en fastighet dras av från vinsten. Som anskaffningsutgift för en fastighet räknas det pris som har betalas vid köpet, eventuell provision, stämpelskatt och andra liknande utgifter som har samband med köpet. Som förbättringsutgifter räknas vidare utgifter för ny- och ombyggnader. Sådana utgifter har nämligen inte dragits av direkt under den tiden då tillgången har innehafts. Vidare medges värdeminskningsavdrag inom inkomstslaget näringsverksamhet under innehavstiden. Avdraget uppgår till en viss årlig procentuell andel av förbättrings- och anskaffningsutgifterna. När fastigheten sedan säljs skall dessa avdrag återföras som en intäkt inom inkomstslaget näringsverksamhet. Även förbättrande reparationer behandlas på det här sättet. Detta innebär att om den skattskyldige är en fysisk person skall inkomsten från fastighetsförsäljningen delas upp i två olika inkomstslag. De värdeminskningsavdrag som har återförts skall beskattas inom näringsverksamhet och kapitalvinsten tas upp som kapitalinkomst.
Omkostnadsbelopp för privatbostadsfastigheter
För privatbostadsfastigheter medges inte värdeminskningsavdrag eller avdrag för reparationer och underhåll vid den löpande beskattningen. Därför skall inte några värdeminskningsavdrag återföras och beskattas vid fastighetsförsäljningen, till skillnad från vid försäljningar av näringsfastigheter. Detta innebär att fullt avdrag för anskaffningsutgifterna och avdrag för utgifter för ny-, till- och ombyggnader medges. Sådana utgifter betecknas inom inkomstskatterätten som förbättringsutgifter. Dock bör uppmärksammas att reparationsutgifter i regel inte omfattas av omkostnadsbeloppet. Då det gäller vissa reparationer, så kallade förbättrande reparationer, medges dock avdrag. Med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll som för det första hänförs till det aktuella beskattningsåret eller något av de fem tidigare beskattningsåren. Dessutom förutsätts att åtgärderna har inneburit att fastighetens skick har blivit bättre vid avyttringen än vid förvärvet. Det är viktigt att uppmärksamma att det endast är den del av reparationen som leder till att fastighetens skick förbättras som får räknas som förbättringsutgift. För det fall det finns flera fastighetsägare kan förbättringsutgifterna antingen vara specifika för varje delägare eller gemensamma och fördelas på alla delägare. Slutligen kan uppmärksammas att skadeersättning som utgår vid skador på privatbostäder är skattefri och i sådana fall måste hänsyn till skadeersättningen tas då kapitalvinsten skall beräknas. Om utgifterna för att reparera skadan täcks av skadeersättningen är de därför inte avdragsgilla. Dock medges avdrag för sådana utgifter som inte täcks av skadeersättningsförsäkringen. Slutligen bör uppmärksammas att om skadeersättningen uppgår till ett högre belopp än kostnaderna för att reparera skadan skall omkostnadsbeloppet minskas i motsvarande mån.