Kapitalbeskattning vid försäljning av ärvd fastighet


Det kommer nog inte som en nyhet för någon att arvsskatten har avskaffats. Det innebär att man inte längre automatiskt behöver betala skatt när man ärver egendom från exempelvis sina föräldrar. Vad som dock inte avskaffats är den skatt i inkomstslaget kapital man skall betala när man säljer egendom man har ärvt. I samband med en sådan försäljning uppstår några frågor; hur beräknar man skatten om man är flera som har ärvt egendomen, hur skall man beräkna anskaffningsvärdet för egendomen och finns det något man kan göra om huset är väldigt gammalt och därför har ett mycket lågt anskaffningsvärde?

Även om arvsskatten, som sagt, har avskaffats vilket gör att själva övertagandet av egendom numera är skattefritt brukar man säga att den som ärver inträder i den förra ägarens skattemässiga situation. Det betyder helt enkelt att man inte nollställer allt bara för att man ärver exempelvis en fastighet. Istället kommer man att, vid exempelvis en försäljning, anses ha ett anskaffningsvärde som motsvarar det som den man ärvde egendomen av hade. Denna regel är ett uttryck för den i skatterätten viktiga kontinuitetsprincipen och gäller för både fastigheter och bostadsrätter. För aktier gäller något annorlunda regler.

Det är inte helt ovanligt att man är fler som ärver egendom. Det väcker frågan hur man skall räkna ut skatten när man säljer gemensamt ägd egendom. Lyckligtvis är svaret mycket enkelt; vid en sådan försäljning kommer man helt enkelt att räkna ut kapitalvinsten proportionellt till hur mycket var och en äger. Är man alltså två syskon, som har ärvt hälften var av exempelvis en fastighet som man nu säljer, kommer båda att dela lika på ersättningen för fastigheten och båda kommer att tillgodoräkna sig hälften av omkostnadsbeloppet.

Anskaffningsvärdets beräkning är en intressant fråga. Som skattskyldig vill man förstås kunna använda ett så högt anskaffningsvärde som möjligt, för att härigenom få en lägre kapitalvinst och därmed betala lägre skatt. Huvudregeln när man har ärvt egendom är ju, som nämnts, att man inträder i den skattesituation som den tidigare ägaren hade. Det innebär att om den tidigare ägaren köpte, till exempel, sitt hus för 10 000 kronor och man ärvt detta, kommer man att ha ett anskaffningsvärde på just 10 000. Är det dock så, vilket inte är ovanligt, att huset är mycket gammalt kommer detta anskaffningsvärde att vara mycket lågt, både på grund av inflation och på grund av utvecklingen på fastighetsmarknaden. Det finns därför en specialregel för fastigheter köpta före 1952. Har man ärvt en så gammal fastighet kan man som anskaffningsvärde använda ett belopp som motsvarar 150 % av husets taxeringsvärde år 1952. Är huset således köpt år 1900 kan man nästan räkna med att 150 % av taxeringsvärdet 1952 är högre än köpeskillingen. Man bör för säkerhets skull dock alltid kontrollera båda alternativen.

Ett enkelt räkneexempel kan visa hur man räknar i det konkreta fallet:

Fyra syskon har ärvt sina föräldrars fastighet. Alla äger en lika stor del av fastigheten. De vill nu sälja den för 2 miljoner kronor. Fastigheten köptes av föräldrarna år 1930 för 10 000 kronor. Fastighetens taxeringsvärde var, år 1952, 20 000 kronor. Hur stor blir syskonens kapitalvinst och hur mycket skall de betala i skatt?

Svar: Per syskon blir kapitalvinsten ersättningen 500 000 (2 miljoner delat på fyra) kronor, minskat med sådana utgifter de har vid försäljningen; till exempel mäklararvoden. Omkostnadsbeloppet per syskon är antingen föräldrarnas anskaffningskostnad, det vill säga 10 000, delat på fyra alltså 2500 kronor eller, i enlighet med specialregeln 30 000 (20 000x150%) delat på fyra, alltså 7500. Syskonen väljer att använda specialbeloppet och gör därför vardera en kapitalvinst på 492 500 kronor.

Bläddra bland juridiska artiklar