Fastighetsköp har i många årtionden representerat stora investeringsvärden såväl för fysiska som för juridiska personer. För privatpersoner kan det många gånger röra sig om den största investeringen någonsin. Oavsett om det rör sig om bostads- eller industrifastighet så har undersökningsplikten en central betydelse och köparens okunskap om dess innebörd och omfattning kan innebära att framgångssagan istället resulterar i en förlustaffär.
Köparen har i lag ålagts ansvar att undersöka fastigheten, men omfattningen av undersökningsplikten är däremot inte preciserad i lag. Av praxis följer att köparens undersökningsplikt är relativt långtgående och inkluderar en noggrann undersökning av fastighetens samtliga utrymmen. Även för de fall utrymmena synes oåtkomliga och förutom huset bör även skorsten och elinstallationer kontrolleras.
Undersökningsplikten har framförallt en stor betydelse vid bedömandet av huruvida fastigheten har avvikit från vad köparen med fog har kunnat förutsätta. En köpare kan inte åberopa ett fel i en fastighet gentemot en säljare för att få ned köpeskillingen om felet innan köpet har varit möjligt att upptäcka. I kravet på vad som är möjligt att upptäcka följer att köparen inte får åberopa en avvikelse som har kunnat upptäckas vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens ålder och skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vad som är upptäckbart bedöms efter en objektiv måttstock med utgångspunkt i vad en tillräckligt kunnig och noggrann lekman hade kunnat upptäcka. Betydelsen av att köparen har en undersökningsplikt är att köparen ofta själv får bära risken för fel som han förvisso inte känt till innan köpet, men som han bort upptäcka vid en tillräckligt omsorgsfull undersökning av fastigheten.
Undersökningsplikten kan dels reduceras dels utökas. Ett exempel på en utökad undersökningsplikt är om felsymptom är för handen. Sådant symptom, exempelvis på en fuktskada, kan vara mögeldoft. Mögeldoften i sig är tillräcklig för att köparen måste gå vidare med sin undersökningsplikt. Andra exempel på när undersökningsplikten utökas är när säljarens uttrycker diverse varningssignaler, men även fastighetens ålder och skick i kombination med muntliga eller skriftliga uppgifter kan vara tillräckligt i sig för att misstänka fel.
Reducerad undersökningsplikt föreligger exempelvis när säljaren skriftligen eller muntligen har utfäst (garanterat) en viss egenskap. I dessa fall bör köparen vara befriad från undersökningsplikt åtminstone till den del som berör utfästelsen. Utgångspunkten är att ju precisare uppgift säljaren har lämnat desto större anledning har köparen att utgå ifrån att fastigheten står i överensstämmelse med vad säljaren har uppgett. Likaledes för det fall att säljaren lämnar lugnande besked eller bagatelliserar ett felsymptom bör undersökningsplikten reduceras och om säljaren exempelvis lämnar en garanti bör undersökningsplikten helt falla bort i den delen som garantin berör. Säljaren svarar för de fel som köparen inte borde ha upptäckt, oavsett om säljaren vid försäljningen hade vetskap om felet eller inte.
En intressant fråga är huruvida en köpare måste anlita en sakkunnig för att vara säker på att inte själv behöva ansvara för felet. Utgångspunkten är att man inte skall behöva anlita en sakkunnig för att undersökningsplikten skall anses fullgjord. Däremot förväntas det av köparen att denne är normalt bevandrad. Vad som är normalt beror helt och hållet på köpeobjektet. Det ställs således olika höga förkunskapskrav i byggnadstekniska frågor på en köpare av en industrifastighet än på en köpare av ett småhus. För det fall det förekommer felsymptom, av vilka köparen inte kan dra några egna slutsatser, bör han däremot kontakta en sakkunnig för att försäkra sig om att inget fel är för handen. En besiktning utförd av en sakkunnig fyller en viktig funktion eftersom ett skriftligt besiktningsutlåtande i princip innebär att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt och en avvikelse som inte är med i utlåtandet kommer att betraktas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Det är däremot inte besiktningsmannens uppgift att uppfylla köparens undersökningsplikt och besiktningsmannens närvaro bör inte förringa att köparen ändå utför en noggrann undersökning. Framförallt eftersom köparen ändå får svara för felet för det fall han själv hade kunnat upptäcka det, även om besiktningsmannen inte upptäckte felet i sin tekniska undersökning.
Sammanfattningsvis ligger det således i köparens eget intresse att utföra en så noggrann undersökning som möjligt. För det fall att undersökningen brister får köparen ofta stå för konsekvenserna, vilka inte sällan riskerar bli mycket kostsamma och tidskrävande.