Ett löfte om att köpa eller sälja en fastighet är inte bindande. Det går således inte att framtvinga en överlåtelse enbart mot bakgrund av en muntlig överenskommelse mellan köparen och säljaren. Vad kan då en säljare eller en köpare göra för att tillförsäkra att ett löfte om ett köp eller en försäljning står fast?
Ett vanligt förfarande är att ingå ett så kallat handpenningavtal, varigenom köparen eller säljaren åtar sig skadeståndsskyldighet för det fall denne inte håller sin del av löftet. Vanligtvis innebär handpenningavtalet att den erlagda handpenningen dras av från köpeskillingen när köpet fullföljs. Om köpet inte kommer till stånd riskerar köparen att, i värsta fall, förlora hela handpenningen. Köparen skall då ersätta säljarens skada. Om den erlagda handpenningen överstiger skadan, skall resterande del av handpenningen återbetalas. I handpenningavtalet kan också avtalas om att säljaren skall betala skadestånd till köparen, om säljaren är orsak till att affären inte kommer till stånd.
Vanligtvis betalar köparen, vid kontraktsskrivningen, en handpenning motsvarande cirka
10 % av köpesumman. Det förekommer att handpenningen deponeras hos fastighetsmäklaren. Sådan handpenning skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren om inte annat har överenskommits. Mäklaren har emellertid rätt till kvittning av sin provision ur handpenningen. I vissa fall bör mäklaren verka för att handpenningen deponeras hos densamma. Det bör ske när köpet inte är definitivt redan när köpeavtalet ingås. Vid försäljning av bostadsrätt är det till exempel fallet när köparen inte vid köpet är medlem i föreningen; om medlemskap vägras är ju köpet ogiltigt. Även när det finns svävarklausuler, det vill säga klausuler som gör att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, bör handpenningen deponeras.
Syftet med en handpenningmodell är att säljaren åtar sig att inte sälja till någon annan under den tid köparen bestämmer sig. För det fall ett köp inte kommer till stånd har säljaren rätt att inom ramen för handpenningen få diverse kostnader förknippade med försäljningen, såsom mäklarprovision och annonseringskostnader etcetera, täckta ur densamma.
I handpenningavtalet kan föreskrivas att hela eller en viss andel av handpenningen är förverkad för det fall köparen brister i fullgörandet av avtalet. För det fall säljaren bryter överenskommelsen, och köparen lider skada, är säljaren endast ersättningsskyldig om sådant ansvar framgår av handpenningavtalet. Det innebär att om inget sådant ansvar framgår av avtalet så har säljaren möjlighet att sälja till någon annan trots att handpenning har erlagts. Givetvis måste i ett sådant fall handpenningen återbetalas.