Påföljder vid en säljares kontraktsbrott


Föreställ er en köpare som just har köpt drömhuset, men inte långt efter dess att nycklarna har nått dennes hand upptäcker han eller hon mögel i ytterväggen. Omständigheter och flera allvarliga fel i fastigheten vilket resulterar i att köparen vill få ersättning från säljaren av något slag. Vad kan en köpare kräva och när kan han begära prisavdrag? Om det är så att köparen är så besviken över fastighetens skick att han ångrar sitt köp, vad har denne då för möjlighet att häva köpet?

Det vanligaste när en köpare upptäcker ett fel i fastigheten är att denne försöker få till stånd ett prisavdrag för fastigheten. Prisavdraget är ett avdrag på köpeskillingen och en sådan rätt föreligger i princip alltid, d.v.s. förutom vid faktiska fel även vid rättighetsfel och rådighetsfel. Prisavdraget skall motsvara skillnaden i fastighetens värde mellan avtalsenligt (felfritt) och felaktigt skick. Om köpeskillingen för huset enligt avtalet (felfritt skick) är 2 miljoner kronor och huset i felaktigt skick, d.v.s. för det fall felet var känt för köparen vid köpet, motsvarar ett pris om 1,8 miljoner kronor, har köparen rätt till 200 000 kronor i prisavdrag (2 miljoner – 1, 8
miljoner).

För det fall att köparen istället för prisavdrag vill ha ersättning för att själv avhjälpa felet bör köparen veta att det, enligt lag, inte finns någon sådan ersättningsrätt. Däremot har köparen alltid en möjlighet att försöka kräva sådan ersättning och om säljaren medger att ersättningen kan beräknas på det sättet är det inga problem.

Hävning är en mer ovanlig påföljd än prisavdrag. Det beror främst på att köparen sällan vill häva ett köp så länge som felet faktiskt kan avhjälpas. Det är inte var mans rätt att häva ett fastighetsköp så fort ett fel är för handen. Köparens möjlighet att häva är därför begränsad. Först och främst måste säljaren ansvara för ett fel eller dröjsmål, vilket denne exempelvis gör om det rör sig om ett dolt fel. För det andra måste det vara ett väsentligt fel eller dröjsmål. Bedömningen av vad som är ett väsentligt fel är långt ifrån klar, varför några generella riktlinjer saknas. Sist men inte minst är det viktigt att köparen iakttar preskriptionstiden, vilket innebär att köparen måste vara vaksam och väcka talan i rätt tid. En förutsättning för att få häva är att köparen väcker talan inom ett år från tillträdet. Det innebär att köparen måste stämma till domstol inom denna tiden.

Hävningsrätt föreligger exempelvis i följande fall:

Säljaren överlämnar/avträder inte fastigheten i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för köparen. Om fastigheten efter köpet har skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande. Skadan måste vara av väsentlig betydelse. För det fall säljaren enligt köpeavtalet skall medverka till upprättande av köpebrev eller fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, men undviker sådan medverkan. Värt att notera är att om köparen har begärt inteckning i fastigheten eller erhållit panträtt i densamma, eftersom hans möjlighet till hävning då är begränsad.

Förutom möjligheterna att begära prisavdrag samt i vissa fall häva ett fastighetsköp har en köpare dessutom i vissa fall rätt till ”skadestånd”. Skadestånd kan dock endast utgå om felet beror på att säljaren varit försumlig eller om fastigheten vid köpet avviker från vad säljaren utfäst. Innebörden är att köparen har rätt till ersättning om säljaren agerat svikligt eller ohederligt, exempelvis om han lämnat uppgifter utan att ha kontrollerat dem, eller rentav har lämnat felaktiga uppgifter.

I bedömningen av om en köpare har rätt till ersättning görs alltid en avvägning gentemot köparens undersökningsplikt. Det betyder att om en köpare inte iakttagit sin undersökningsplikt och inte märkt felet trots att han borde ha märkt det, kan han inte senare, i efterhand, kräva prisavdrag och då kan inte heller skadestånd bli aktuellt.

Bläddra bland juridiska artiklar