Besiktningsmannens uppdrag är att undersöka hus i samband med en fastighetsöverlåtelse. Vid besiktningen skall en skriftlig redogörelse över byggnadens skick lämnas, ett s.k. besiktningsutlåtande. Syftet med en besiktning är att försäkra sig om fastighetens skick och undersöka om eventuella fel eller misstankar om fel finns.
Besiktningsmannens viktigaste uppgift är att informera köparen om vad denne kan förvänta sig av huset mot bakgrund av dess konstruktion och ålder. En köpare skall kunna förlita sig på besiktningsmannen och dennes bedömningar och även dra rimliga slutsatser från resultatet från besiktningen. Som köpare bör man försöka vara med på besiktningen eftersom det ger en möjlighet att ställa frågor både till besiktningsmannen och till säljaren. Därutöver bör man försäkra sig om att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring. Det är viktigt att kontrollera till vilket belopp försäkringen täcker, vanligtvis täcker den ett belopp på drygt fyra miljoner kronor.
Besiktningsmannens informationsplikt
En besiktningsman som åtar sig att besiktiga en fastighet förväntas utföra sitt uppdrag på ett fackmässigt sätt. Det innebär dels en informationsplikt, dels att följa vissa etiska regler. Informationsplikten innebär att resultatet av besiktningen skall redovisas till uppdragsgivaren (köparen eller säljaren) på ett sätt som denne kan tillgodogöra sig och som får denne att dra rimliga och korrekta slutsatser av resultatet. Det är svårt att dra några generella riktlinjer för hur stor uppfattningsförmåga en köpare förväntas ha. Utgångspunkten för hur långt informationsplikten sträcker sig beror bland annat på beställarens kompetens.
Riskanalys
En besiktning omfattar en okulär besiktning (besiktning utförd enbart med blotta ögat) samt en genomgång av handlingar till fastigheten såsom ritningar. Besiktningsmannen dokumenterar och noterar fel i utlåtandet, därutöver bör en denne även göra en riskanalys. Riskanalysen är ett komplement till anteckningarna om fel och syftar till att informera om eventuella risker för att byggnaden innehåller andra väsentliga fel än vad som framkommit vid den okulära besiktningen. Frånvaro av riskanalys kan resultera i att besiktningsmannen har brustit i sin informationsplikt.
Besiktningsmannens ansvar
Det ställs stora krav på en besiktningsman. Förutom en noggrann okulär besiktning måste han även med stöd av sin erfarenhet kunna dra slutsatser om fastighetens skick via sina iakttagelser. När en påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i utlåtandet skall besiktningsmannen även lämna en motivering. Besiktningsmannen har ett ansvar om han;
1. Inte anmärkt eller konstaterat synliga fel eller tecken på fel och redogjort för eventuella konsekvenser
2. Inte föreslagit ytterligare teknisk utredning för att konstatera skada till följd av fel eller tecken på fel
3. Missat att varna köparen för att konstruktionen eller byggsättet kan medföra typiska fel
4. Varit otydlig i besiktningsutlåtandet, så att missförstånd kan uppstå.
En besiktningsman kan bli skadeståndsskyldig om han förfarit vårdslöst. En person som med befogad anledning satt sin tillit till ett utlåtande skall inte behöva bära följderna av ett fel som ytterst beror på att en besiktningsman förfarit vårdslöst. Besiktningsmannens insikt om vad hans utlåtande skall komma att användas till har betydelse i fråga om skadeståndsskyldighet föreligger eller inte.