Fel i fastighet och de olika fel typerna


Flera olika typer av fel kan föreligga i en fastighet. Beroende på vilken typ av fel det är varierar möjligheten för köparen att kräva säljarens felansvar. För att en köpare skall få möjlighet till ersättning på grund av ett fel måste säljaren ansvara för felet. Det är dock endast vissa fel som en säljare ansvarar för.

De fel som kan uppstå på en fastighet kan indelas i olika typer. De olika typerna är;

• Rättighetsfel
• Rådighetsfel
• Faktiska fel
• Dolda fel

Rättighetsfel

Det låter ofattbart och osannolikt att en säljare kan sälja en fastighet två gånger till två olika köpare men det förekommer. I ett sådant fall har båda köparna endast en begränsad rätt i fastigheten, det vill säga deras möjligheter att använda fastigheten är inskränkt, vilket de troligtvis inte har haft anledning att räkna med. En sådan inskränkning är ett s.k. rättighetsfel. Andra rättighetsfel är om fastigheten är belastad med panträtter eller nyttjanderätter som vid köpet var okända för köparen. Om rättighetsfel föreligger har köparen rätt att häva köpet och återfå köpeskillingen.

Rådighetsfel

När en köpare, på grund av ett myndighetsbeslut, inte får förfoga över fastigheten på det sätt som han förutsatte vid köpet kan ett rådighetsfel föreligga. Ett beslut om detaljplan är ett sådant myndighetsbeslut, om beslutet har begränsad räckvidd. För att ett sådant fel skall ge köparen rätt att häva köpet måste inskränkningen ha varit okänd för denne vid köpetillfället.

Faktiska fel

Om uppgifterna om fastighetens areal eller fysiska beskaffenhet är felaktiga eller innehåller bristfälligheter föreligger ett faktiskt fel. Typexempel på faktiska fel är ohyra i fastigheten men även röta. Faktiska fel föreligger när fastigheten avviker från vad som följer av det köpeavtalet eller från de muntliga uppgifter som säljaren vid köpet har lämnat till köparen. Även fel som avviker från vad en köpare kan förvänta sig som normal standard för fastighetens ålder och skick, såsom att dricksvattnet är hälsofarligt är ett faktiskt fel. Vid faktiska fel har köparen rätt till prisavdrag samt i vissa fall att häva köpet.

Dolda fel

Avslutningsvis har vi de dolda felen. De dolda felen är fel som varken köparen eller, som huvudregel, säljaren kände till vid köptillfället. Dessutom har felen inte kunnat vara upptäckbara för köparen ens vid en noggrann undersökning och det har inte funnits någon anledning för köparen att anta att ett fel av förevarande art förelåg i fastigheten.

Ett fel anses inte vara dolt om köparen borde ha upptäckt felet vid en noggrann undersökning av fastigheten eller om köparen har haft anledning att räkna med felet. Generellt kan sägas att ju äldre byggnaden är desto fler fel får en köpare räkna med. Köparen har betalat ett relativt lågt pris för fastigheten. Då får köparen räkna med att eventuella dolda fel är avräknade från köpeskillingen.

En säljare är ansvarig för dolda fel i tio år efter försäljningen. För att säljaren skall vara ansvarig måste felet ha funnits när köpet genomfördes.

Bläddra bland juridiska artiklar