Det vanligaste sättet att avskilja en bit mark från en fastighet är genom avstyckning. Avstyckning innebär att en fastighet delas upp i mindre delar och bildar en eller flera nya fastigheter, antingen för sig själv eller genom sammanslagning med andra fastigheter. Om man vill vidta en avstyckning skall man lämna in ansökan hos Lantmäteriet som prövar densamma och för det fall den godkänns genomförs sedan avstyckningen.
Avstyckning kan bli aktuellt när någon köper en del av en fastighet. Området kan antingen vara ett markområde eller vattenområde, men även ett tredimensionellt avgränsat utrymme. Ett sådant tredimensionellt utrymme kallas en s.k. 3D-fastighet. En 3D-fastighet är en fastighet som avgränsas både vertikalt och horisontellt. Ett exempel är när enstaka våningsplan på en byggnad avgränsas och bildar exempelvis en egen hyresfastighet.
Den bit mark som avstyckas kallas för styckningslott och den fastighet från vilken avstyckningen görs kallas stamfastighet. Stamfastigheten och styckningslotten kallas styckningsdelar.
Styckningslotten bildar en ny fastighet, vilken införs i fastighetsregistret med en egen fastighetsbeteckning. Stamfastigheten behåller sin fastighetsbeteckning. Lottens storlek skall motsvara det ändamål för vilket lotten skall användas för. Dessutom måste vissa teknikaliteter såsom möjlighet till utfartsväg samt vatten och avloppsmöjligheter säkerställas när en bostad skall uppföras på styckningslotten. I vissa fall måste servitut upprättas för att ägaren till styckningslotten skall säkerställas sådana möjligheter. Ett servitut ger en fastighetsägare rätt att ianspråkta annan fastighet eller del av annan fastighet såsom exempelvis en väg. Servitutet kan då upprättas i samband med avstyckningen.
Utgångspunkten är att ansökan om avstyckning skall göras av stamfastighetens ägare. När avstyckningen är ett resultat av ett fastighetsköp får även köparen till styckningslotten ansöka. Är styckningslotten såld till en ny ägare måste ansökan ske inom sex månader efter det att köpeavtalet upprättats, i annat fall blir köpet ogiltigt. När olika personer äger styckningslotterna är det den som ansöker som begär hur avstyckningen skall göras. I samband med ansökan skall köpeavtal bifogas som bilaga.
När det är olika ägare till styckningslotterna är det den som ansöker om avstyckning som begär hur avstyckningen skall göras. En orsak till att en fastighetsbildning inte kan genomföras är för det fall Lantmäteriet anser att det överlåtna området inte utgör en lämplig fastighet.
Även en samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet kan avstyckas. I dessa fall anses alla fastigheter som är en del av samfälligheten vara stamfastighet. Sker en avstyckning, utan att styckningslotten överlåts till en ny ägare, är delägarna i samfällighetsföreningen tillsammans ägare till lotten. När avstyckningen har registrerats hos Lantmäterimyndigheten ingår inte lotten längre i stamfastighetens beteckning.
En köpare av en styckningslott kan redan vid sin ansökan om avstyckning till Lantmäteriet begära att den nya fastigheten befrias från inteckningar som belastar stamfastigheten. Det innebär att styckningslotten blir inteckningsfri och stamfastigheten således ensam får bära inteckningarna. För att en sådan begäran skall godkännas måste de med panträtt i stamfastigheten - medge en sådan befrielse. För det fall avstyckningen är oväsentlig, d.v.s. om stamfastigheten endast obetydligt minskar i värde genom avstyckningen, behövs inget sådant medgivande.
Anmärkas kan att när styckningslotten är ett område för jordbruk eller skogsbruk och styckningslotten förvärvas av någon som skulle ha behövt förvärvstillstånd, krävs godkännande från länsstyrelsen för avstyckning.
Ett beslut om avstyckning kan överklagas till den fastighetsdomstol till vilken fastigheten tillhör.