Kommunala planer


I Sverige påverkar kommunernas planer fastighetsägarna i hög grad, framförallt i tätorterna eftersom planerna anger riktlinjer för vad man får göra med vatten- och markområdena i respektive kommun. Lämpligen bör därför en fastighetsägare undersöka dessa handlingar, framförallt inför en ny- till- eller ombyggnad av fastigheten.

Det finns tre olika typer av planer:

1. översiktsplan
2. detaljplan
3. områdesbestämmelser

Översiktsplan (ÖP)

Översiktsplanen är ett vägledande dokument som anger kommunens riktlinjer beträffande bebyggelseutvecklingen och den framtida fysiska miljön inom en 10-20 års period. Dokumentet är inte juridiskt bindande, utan syftar till att upplysa allmänheten om kommunens inställning i diverse mark- och vattenfrågor. En översiktsplan kan exempelvis skydda vattentäkter mot negativ miljöpåverkan, men även slå vakt om vikten av att bevara kommunens grönområden. I översiktsplanen kan man finna kartor och statistikuppgifter som kan vara viktiga att undersöka - såväl för kommunens befintliga fastighetsägare som för framtida kommuninvånare.

Detaljplan (DP)

I en detaljplan finner man mer detaljerade uppgifter om bebyggelsen i ett visst område och den reglerar vad såväl enskilda som myndigheter får göra och inte göra inom ett särskilt vatten- eller markområde. Detaljplanen styr exempelvis var allmänna platser, torg, vägar och gator skall ligga och hur marken får användas samt storlek på hus, hushöjder och avstånd mellan tomtgränser. Detaljplanen är, till skillnad mot översiktsplanen, ett bindande juridiskt dokument och är ett kontrakt mellan kommunen, markägarna och grannarna. Kommunen är skyldig att upprätta detaljplan för bland annat grupper med hus eller för en ny enstaka byggnad som har eller kan ha en betydande inverkan på omgivningen. Detaljplanen har bland annat stor betydelse vid kommunens beviljande av bygglov. För att få bygga måste nämligen den planerade bebyggelsen vara i linje med detaljplanens bestämmelser.

En detaljplan görs vanligtvis över en mindre del av kommunen, såsom över ett kvarter eller över ett par fastigheter. I detaljplanen skall avvägningar mellan dels allmänna intressen dels enskilda intressen ske. Detaljplanen som sådan består av kartor med planbestämmelser, en planbeskrivning samt en genomförandebeskrivning. Genomförandebeskrivningen anger hur planen skall genomföras och vilka ekonomiska, tekniska samt organisatoriska åtgärder som är nödvändiga. Även en förteckning över samtliga fastighetsägare och andra rättighetsinnehavare skall finnas. Vanligen finns även utredningar avseende buller, trafik geoteknik samt foton och/eller övriga illustrationer som förtydligar innehållet.

Detaljplanen skall ange en så kallad genomförandetid. Genomförandetiden är som lägst 5 år och som högst 15 år. För det fall en detaljplan förändras eller ersätts med en ny kan, i vissa fall, fastighetsägare ha rätt till ersättning. Talan om sådan ersättning måste väckas inom två år vid någon av landets fastighetsdomstolar. För övrigt gäller en detaljplan tills den upphävs, alternativt ersätts med en ny, och i en kommun kan flera hundra detaljplaner finnas, dels i tätortsområden dels i fritidshusområden.

Hur går det till att fastställa en detaljplan?

Byggnadsnämnden ger ett uppdrag till kommunens stadsbyggnadskontor. Stadsbyggnadskontoret undersöker sedan förutsättningarna och gör ett planförslag. När förslaget upprättas skall kommunen samråda med länsstyrelsen, markägare, företag och föreningar samt de enskilda som berörs. Syftet med ett sådant så kallat samråd är att ge omgivningen möjlighet till både insyn och påverkan.

Innan en detaljplan fastställs, skall planförslaget ställas ut så att allmänheten bereds tillfälle att lämna synpunkter på densamma. Kommunen skall ställa ut planförslaget under minst tre veckor. Den som vill lämna synpunkter på förslaget skall göra detta skriftligen under utställningstiden. När detaljplanen antas skall samråd och utställningar sammanställas, så kallad samrådsredogörelse respektive utställningsutlåtande.

En fastighetsägare inom det aktuella detaljplaneområdet, eller annan som bor i närheten av området och som berörs av planens utförande, har rätt att överklaga ett beslut om detaljplan. Dessa personer brukar med ett gemensamt begrepp benämnas sakägare – vilket betyder att de har rätt att överklaga, till skillnad mot övriga som inte berörs i tillräcklig stor grad för att ges sådan rätt. Sakägarnas synpunkter redovisas därefter för byggnadsnämnden, som avgör hur arbetet med planen skall fortskrida. För att kunna överklaga ett planbeslut måste synpunkterna lämnas skriftligen.

Områdesbestämmelser

I de områden som saknar detaljplan kan en kommun besluta så kallade områdesbestämmelser. Områdesbestämmelser reglerar färre frågor och är inte lika detaljerad som en detaljplan. Av områdesbestämmelserna kan man bland annat utläsa den maximala ytan för fritidshus.

Bläddra bland juridiska artiklar