Avtals- och officialservitut


Det finns totalt tre kategorier av servitut;

1. avtalsservitut – bildas genom överenskommelse mellan markägarna.
2. servitut genom lantmäteriförrättning
3. expropriationsservitut.

Det sistnämnda, expropriationsservitutet, som inte presenteras närmare här, innebär att någon får avstå sin rätt till förmån för någon annan. Expropriation är en rättighet som innebär att allmänintresset går före en individs rättigheter och en individ får ge upp en del av sin fastighet till fördel för det allmänna intresset. Vid expropriation skall ersättning enligt lag betalas ut till den drabbade. Expropriation kan vara aktuellt då staten behöver bygga väg igenom en privatägd fastighet. Expropriation kan också vara aktuellt för näringsverksamhet som är av stor betydelse för landet, orten eller en befolkningsgrupp.

AVTALSSERVITUT

Avtalsservitutet är en privat överenskommelse mellan två eller flera markägare och det bildas genom att den tjänande fastigheten upplåter servitutsrätt på sin fastighet till den härskande fastigheten. Anmärkas kan att det inte är tillåtet att bilda servitut för bete eller s.k. skogsfång.

Villkor för avtalsservitut

Vid bildandet av avtalsservitut måste de berörda fastighetsägarna iaktta vissa villkor
• När det gäller avtalsservitut, måste de upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. Av handlingen skall framgå dels den härskande dels den tjänande fastigheten. Med härskande fastighet avses den fastighet som har rätt till ett servitut och med tjänande fastighet avses vidare den fastighet som är belastat med ett servitut. Därutöver måste ändamålet med upplåtelsen anges och servitutet måste vara till nytta för den härskande fastigheten. Det innebär att den tillfällige fastighetsägarens personliga intresse inte har någon avgörande betydelse och ett servitut kan inte meddelas för en tillfällig anordning på den tjänande fastigheten.
• Den härskande fastighetens ägare måste tillse att den tjänande fastigheten inte blir betungad mer än nödvändigt. Inte heller får servitutet medföra en skyldighet för den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg eller byggnad som avses med servitutet.
För det fall avtalsbrott föreligger kan hävning av servitutet bli aktuellt.

Inskrivning av avtalsservitut

Ett avtalsservitut kan bli offentligt genom inskrivning i den belastande fastigheten – det vill säga den fastighet som upplåter servitutsrätten. Resultatet är att servitutet redovisas i fastighetsregistret och det framgår av det s.k. fastighetsbeviset där samtliga registrerade förhållanden framgår. Det är inget krav att ett avtalsservitut skall inskrivas, det är därför viktigt att en köpare av en fastighet frågar säljaren ifall det finns några servitut till förmån alternativt belastande servitut. En köpare får inte vara omedveten om en servitutsbelastning och det finns därför krav på säljaren att han måste informera köparen om en sådan belastning av fastigheten. I vissa fall måste däremot köparen på egen hand förstå att ett servitut troligtvis existerar. Ett sådant exempel är när en väg går tvärs över fastigheten vilket antyder att den torde användas av någon som har rättighet till vägen.

OFFICIALSERVITUT – SERVITUT GENOM FÖRRÄTTNING

Servitut som tillkommer genom förrättning av Lantmäteriet kallas för officialservitut. Officialservituten har en starkare ställning än avtalsservituten, vilket bland annat innebär att de alltid gäller mot tredje man och följer per automatik med när fastigheten byter ägare. Ett servitut som bildas genom fastighetsreglering är i princip orubbliga då de gäller för all framtid alternativt fram tills annat beslutas vid senare tillfälle. Ett servitut som bildas genom förrättning är således inte tidsbegränsade. Det finns undantag, och det är om man vid servitutets tillkomst vill göra det beroende av en framtida händelse. Exempelvis kan ett servitut – till förmån för en fastighetsägare att använda grannens brunn – vara villkorat att gälla till dess att en planerad va-anläggning har byggts ut i området.

Formkrav vid officialservitut

För att ett servitut skall få bildas genom fastighetsreglering, måste servitutet vara av väsentlig betydelse för fastigheten. Det betyder att servitut inte får skapas hur som helst och inte endast för tillfälliga ändamål eller för fastighetsägarens privata intressen. Utgångspunkten vid officialservitut är att den tjänande fastighetens ägare inte är skyldig att underhålla väg eller byggnad som avses med servitutet. Sådan skyldighet kan däremot avtalas specifikt mellan den tjänande fastighetens ägare och den härskande fastighetens ägare

FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSINDELNINGEN

Det är inte ovanligt att förändringar i fastighetsindelningen sker, antingen på grund av att en privatperson ansöker om sådan, exempelvis vid bildandet av nya fastigheter, eller att kommunen i samband med ändring av detaljplan, måste ändra fastighetsindelningen. Servitutet berörs då på olika sätt både för den fastighet som är härskande och den fastighet som är tjänande i servitutsförhållandet. Dels har det betydelse om det rör sig om ombildning eller nybildning av fastighet, dels beror det på om det är ett official- eller avtalsservitut. Officialservituten kräver inte inskrivning för att gälla mot ny fastighetsägare. Vid avstyckning eller klyvning av en fastighet, kan servitutet antingen endast fortsätta att gälla för ursprungsfastigheten (stamfastigheten) alternativt gälla samtliga styckningsdelar/avstyckningsdelar. I vissa fall när ett officialservitut inte påverkas kan ett avtalsservitut i stället upphöra att gälla. Det kan därför finnas skäl att söka juridisk rådgivning när fastighetsbildning är vid handen, för att utreda hur ett aktuellt avtalsservitut påverkas eller inte.

Bläddra bland juridiska artiklar