Det är inte alltid en fastighets behov av olika anläggningar kan tillfredställas inom fastighetens egna gränser. Det då kan krävas en anläggning som är gemensam för flera fastigheter, en s.k. gemensamhetsanläggning. Gemensamhetsanläggningar förekommer i en mängd olika former både i tätorter och på landsbygden Exempel på olika gemensamhetsanläggningar är; vägar, vatten- och avloppsledningar men även belysnings- och reningsanläggningar, båtplatser, parkeringsplatser och grönområden.
För att kunna inrätta en gemensamhetsanläggning krävs att anläggningen är gemensam för minst två fastigheter och även av permanent betydelse för dem. Undantag från kravet på att anläggningen skall vara av stadigvarande betydelse och vara gemensam för flera fastigheter gäller för väganläggning. En väganläggning kan uppföras även vid ett tillfälligt behov för en fastighetsägare. En gemensamhetsanläggning bildas av Lantmäteriet vid en anläggningsförrättning eller vid en fastighetsbildningsåtgärd. I anläggningsförrättningen regleras rättigheter och skyldigheter för fastighetsägarna. De fastigheter som är delaktiga vid en anläggningsförrättning bildar en anläggningssamfällighet för utförande, underhåll och drift av anläggningen. För det fall det är ny fastighetsägare så är denne bunden av vad som beslutats vid förrättningen och får även använda anläggningen.
I förrättningsbeslutet anges hur anläggningen skall genomföras och vilka fastigheter som skall ha del i den. En fördel med gemensamhetsanläggning är att kostnaderna för anläggningen fördelas mellan de deltagande fastigheterna. Lantmäteriet beslutar om kostnadsfördelningen. Vanligtvis åsätts deltagande fastigheter andelstal, som anger den andel som varje fastighet skall betala. En fastighet kan tvingas att delta i en gemensamhetsanläggning eller avstå mark för en sådan.
Uppgifterna om en gemensamhetsanläggning förs in i fastighetsregistret och på registerkartan hos Lantmäterimyndigheten. Det utrymme som behövs för en gemensamhetsanläggning upplåts med servitutsrätt. Utrymmet kan upplåtas både på de fastigheter som skall delta, men även sådana som står utanför. För upplåtelsen skall ersättning utgå.
Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggning
Det finns flera villkor som måste vara uppfyllda för att få inrätta en gemensamhetsanläggning, varav några är;
Anläggningen måste vara av väsentlig betydelse för flera fastigheter.
Det innebär att en fastighet kan tvångsanslutas till gemensamhetsanläggning när ägaren motsätter sig anslutning om det är nödvändigt att fastigheten har del i anläggningen. Om däremot fastigheten redan är utrustad med en separat anläggning som redan fyller samma funktion, bör en anslutning inte komma i fråga.
Fördelarna måste överväga de kostnader och olägenheter som anläggningen medför.
Innebörden är att skydda fastighetsägare mot ofördelaktiga investeringar. Om en anläggning enbart är en belastning för fastigheten får den inte anslutas. Däremot när det i en fastighetsplan meddelats bestämmelser om en gemensamhetsanläggning behöver det varken vara ekonomiskt försvarbart eller av väsentlig betydelse för fastigheten.
Därutöver kan nämnas att om fastighetsägarna och hyresgästerna i sådana fastigheter allmänt motsätter sig åtgärder, och har beaktansvärda skäl för det, får inte en anläggning inrättas. En gemensamhetsanläggning kan således inte framtvingas när de tilltänkta användarna är emot den och inte heller kommer att nyttja den. Det är inte tillräckligt att en majoritet av ägarna motsätter sig åtgärden. Inom område för detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser får inte anläggning inrättas som strider mot planen eller bestämmelserna. Mindre avvikelser som inte motverkar planens syfte får dock göras.
Avslutningsvis kan nämnas att en anläggning inte får försvåra områdets ändamålsenliga användning eller resultera i olämplig bebyggelse. Inte heller får den inrättas om olägenhet uppkommer för allmänt intresse.