Det indirekta besittningsskyddet


Vid ett lokalhyresförhållande har en hyresgäst ett s.k. indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden om uppsägningen sker obefogat och om hyresgästens verksamhet blir lidande. För att en uppsägning av lokal skall vara giltig krävs först och främst att hyresvärden har sagt upp hyresgästen i rätt tid och att han i uppsägningen har informerat hyresgästen om orsaken till att han vägrar medge förlängning av hyresförhållandet. Hyresvärden måste dessutom informera hyresgästen om att ifall hyresgästen inte går med på att flytta utan att någon ersättning till honom utbetalas, så skall hyresgästen inom två månader hänskjuta tvisten till medling i hyresnämnden. Om inte hyresvärden iakttar dessa bestämmelser så är uppsägningen utan verkan.

Rätt till ersättning vid uppsägning av lokal

Enbart uppsägningen i sig är inte tillräckligt för att lokalhyresgästen skall ha rätt till ersättning. Däremot innebär det indirekta besittningsskyddet att hyresgästen har rätt till ersättning för de ekonomiska förluster som flyttningen förorsakar denne om uppsägningen är obefogad. Exempelvis blir hyresvärden ersättningsskyldig om hyresvärden vid en förlängning kräver en hyra som inte är skälig, och skälig hyra är lokalens marknadshyra. Observera att om hyresgästen eller hyresvärden i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen skall avstå sitt besittningsskydd gäller den överenskommelsen. Det är sålunda möjligt att avtala bort besittningsskyddet, vilket i de flesta fall är en nackdel för hyresgästen.

För det fall att hyresvärden har sagt upp hyresförhållandet, och om hyresvärden vägrar en förlängning av detsamma, är utgångspunkten att hyresgästen har rätt till ersättning. Besittningsskyddet kan dock brytas (med andra ord ingen rätt till ersättning) förutsatt vissa i lagen angivna omständigheter är för handen. Exempel på sådana besittningsbrytande grunder är:

1) om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser (det måste vara en kvalificerad misskötsamhet), eller

2) för det fall det föreligger en omläggning av brukningsändamålet, d.v.s. om hyresvärden vill hyra ut lokalen till en annan typ av verksamhet än den som bedrivs av den nuvarande hyresgästen. En omläggning, som för hyresvärden är gynnsam från ett lönsamhetsperspektiv, är en befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Detta förutsatt att hyresgästen inte erbjuder ”kompensation” till hyresvärden genom att gå med på lika förmånliga villkor som den nya hyresgästen accepterat.

Om någon av ovannämnda omständigheter är för handen måste därför hyresgästen, efter värdens uppsägning, flytta utan någon rätt till ersättning.

Om inga av de i lagen uppräknade besittningsbrytande grunderna är aktuella, skall hyresvärden betala ett belopp motsvarande en årshyra för lokalen till hyresgästen. Hyresgästen har alltid rätt till minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att värden krävt högre hyra än marknadshyran eller för det fall hans förlängningsvägran är obefogad. För det fall hyresgästen förorsakas förlust som överskrider minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar flyttningskostnader, men även skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen varierar således beroende på huruvida hyresgästen kan fortsätta verksamheten i annan lokal, eller tvingas lägga ned rörelsen.

Dessutom, om hyresgästen vägrar att lämna lokalen utan ersättning, måste hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. Annars förfaller rätten till ersättning. Det är viktigt att hyresgästen i rätt tid begär medling hos hyresnämnden. Om sådan inte begärs i rätt tid kan hyresgästen inte få någon ersättning, även om han i och för sig skulle vara berättigad till sådan om medlingen hade begärts tidsenligt. Rätten till ersättning kvarstår däremot om hyresgästen underlåter att infinna sig till medlingen eller om han återkallar sin medlingsansökan innan medling skett.

Bläddra bland juridiska artiklar