En hyresgäst får överlåta ett hyreskontrakt förutsatt att hyresvärden godkänner det, alternativt om tillstånd från hyresnämnden har givits. Exempel på när en överlåtelse kan godkännas är;
När hyresgästen vill överlåta bostadslägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med denne. Hyresnämnden skall lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.
När hyresgästen vill byta sin bostadslägenhet för att få en annan bostad. Tillstånd skall lämnas av hyresnämnden, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och inga olägenheter talar emot bytet. Det finns möjlighet för hyresnämnden att förena tillståndet med villkor.
När hyresgästen använder lägenheten i förvärvsverksamhet och önskar överlåta denna till någon som skall överta verksamheten. Tillstånd av hyresnämnden skall lämnas, om hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra överlåtelse. Har däremot hyresgästen haft lägenheten under en kortare tid än tre år, krävs synnerliga skäl för att överlåtelsen skall godkännas. Synnerliga skäl kan vara till exempel om allvarliga sjukdomsfall eller dödsfall inträffar.
Undantag vid överlåtelse
Det finns flera fall där en överlåtelse inte får ske. Exempelvis när
lägenheten hyrs i andra hand
om det är upplåtarens bostad, eller om lägenheten har upplåtits av någon som innehar den med bostadsrätt
när avtalet avser ett möblerat rum och hyresavtalet inte har varat längre än nio månader i följd.
En överlåtelse utan hyresvärdens godkännande eller tillstånd från hyresnämnden resulterar i att hyresrätten är förverkad. Det räcker med att ett överlåtelseavtal har upprättats för att så skall ske och det saknar betydelse huruvida inflyttning har ägt rum eller inte.
Ogiltig överlåtelse
Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen utan hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, överlåter eller upplåter lägenheten i andra hand. Om hyresgästen efter tillsägelse omedelbart vidtar rättelse, eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad, är det dock möjligt att undgå förverkande av hyresrätten.
När en kommun är hyresgäst får denna, utan hyresvärdens tillstånd, hyra ut lägenheten i andra hand. Syftet är att kommunen skall ha möjlighet att hyra ut lägenheter som bostad för människor med sociala eller ekonomiska problem. Dock måste kommunen meddela hyresvärden om uthyrningen.
En hyresrätt blir förverkad vid en olovlig andrahandsupplåtelse, oavsett om uthyraren tar hyra. Det innebär att upplåtelsen i sig är tillräcklig för att riskera att gå miste om lägenheten. För det fall förstahandshyresgästen tar ut en högre hyra av andrahandshyresgästen än denne själv betalar till hyresvärden riskerar förstahandshyresgästen böter eller fängelse i upp till sex månader.
Det förekommer att hyresvärdar gör sin uppsägning på grund av olovlig upplåtelse eller andrahandsuthyrning till fel person, det vill säga till den person som hyresvärden inte står i avtalsförhållande med. Exempelvis om Olsson är förstahandshyresgäst och olovligt hyr ut lägenheten till Karlsson skall uppsägningen göras till Olsson, även om denne inte bor i lägenheten, istället för till Karlsson. En uppsägning till Karlsson är ogiltig och utan verkan.