Fastighetsmäklare


Bland annat på grund av syftet att skydda konsumenter, finns en reglering som gäller fastighetsmäklare samt olika aspekter av deras verksamhet. Precis som vad som i allmänhet gäller för konsumentskyddande lagstiftning, är grundprincipen att lagstiftningen rörande fastighetsmäklare är tvingande. Det är därmed inte tillåtet att bryta mot reglerna på ett sätt som innebär att konsumenten hamnar i en sämre ställning än vad denne skulle ha gjort ifall reglerna hade tillämpats på ett korrekt sätt. Här nedan följer en kortfattad presentation av de viktigaste reglerna på fastighetsmäklarområdet.

Vem kan vara fastighetsmäklare?

Som fastighetsmäklare räknas fysiska personer (alltså inte juridiska personer, som exempelvis företag) som yrkesmässigt förmedlar till exempel fastigheter, bostadsrätter, hyresrätter, arrenderätter, med mera. Kravet på yrkesmässigt förmedlande innebär att regleringen inte är tillämplig exempelvis om man som privatperson någon enstaka gång själv förmedlar försäljningen av sitt hus; man räknas då inte som en fastighetsmäklare i lagstiftningens mening och har därför heller inte de skyldigheter som en ”riktig” fastighetsmäklare har. Som huvudregel, så måste en fastighetsmäklare vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. För att någon skall tillåtas registrera sig som fastighetsmäklare måste vissa krav vara uppfyllda. Till exempel bör man ha en lämplig utbildning och ha genomfört praktik, man skall vara försäkrad ifall vissa sorters skadeståndskyldighet skulle uppstå, vidare får man inte vara underårig, försatt i konkurs etcetera, utan man skall vara redbar och anses lämplig som fastighetsmäklare. Det är Fastighetsmäklarnämnden som ansvarar för tillsynen över fastighetsmäklare och ser till så att alla regler följs. Om man som fastighetsmäklare bryter mot regleringen, eller på annat sätt ses som olämplig, kan Fastighetsmäklarnämnden komma att dra in fastighetsmäklarens fastighetsmäklarregistrering – vid mindre regelbrott kan istället en varning utfärdas. För det fall att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter med mera, utan att vara registrerad som fastighetsmäklare, kan denna person komma att dömas till böter eller fängelse

Uppdragsavtalets utformning

Enligt huvudregeln skall uppdragsavtalet, alltså avtalet mellan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren (den/de personer som önskar sälja sin fastighet, eller vad det nu rör sig om), vara skriftligt. Detta innebär i allmänhet att fastighetsmäklaren inte kan göra gällande avtalsvillkor som tillkommit på annat sätt. Vissa undantag från kravet på skriftlighet får dock göras, exempelvis kan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren, efter diskussion medan uppdraget pågår, muntligen komma överens om ändringar i priset samt andra liknande villkor. Om det i avtalet ingår villkor som stadgar att fastighetsmäklaren skall ha ensamrätt till objektet/uppdraget (och att uppdragsgivaren därför under avtalstiden inte har rätt att vända sig till någon annan fastighetsmäklare med samma uppdrag) får ensamrätten endast vara i tre månader åt gången. Det vanligaste betalningssättet är provision; att fastighetsmäklarens ersättning med anledning av uppdraget beräknas efter en viss procent på köpeskillingen.

Hur skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag?

Vid utförandet av uppdraget skall fastighetsmäklaren tillvarata både säljarens och köparens intresse samt även i övrigt utföra uppdraget omsorgsfullt och iakttaga god fastighetsmäklarsed. Om handpenning eller liknande överlämnas till fastighetsmäklaren skall dessa pengar, på ett korrekt sätt, hållas avskiljda från fastighetsmäklarens egna tillgångar samt överlämnas till säljaren på överenskommet sätt. Som fastighetsmäklare får man inte själv köpa ett objekt som man har till uppdrag att förmedla. Det är inte heller tillåtet för fastighetsmäklaren att förmedla en fastighet till någon närstående – dessa regler finns bland annat för att säkerställa fastighetsmäklarens opartiskhet. Vidare får en fastighetsmäklare som grundregel inte heller företräda en köpare eller säljare som ombud (till skillnad mot vad som gäller i ett antal andra länder), utan skall endast agera som förmedlare. Fastighetsmäklaren är i viss mån skyldig att ge såväl köpare som säljare råd och upplysningar om det aktuella objektet samt bör säkerställa att säljaren och köparen utbyter nödvändig information och kommer överens om praktiska detaljer. Fastighetsmäklaren skall kontrollera exempelvis att säljaren faktiskt har rätt att förfoga över den fastighet som är till försäljning. Vidare är det som huvudregel fastighetsmäklaren som ansvarar för att upprätta köpeavtal och liknande. Att observera är dock att det yttersta ansvaret för att kontrollera eller garantera ett objekts skick etcetera i allmänhet ligger hos köpare respektive säljare; en fastighetsmäklare kan komma att bli ansvarig för vissa brister (till exempel kan fastighetsmäklaren komma att bli skadeståndsansvarig om denne uppsåtligen åsidosatt sina skyldigheter), men de flesta eventuella fel utgör problem som skall lösas mellan köparen och säljaren.

Liknande artiklar

Bläddra bland juridiska artiklar