En ägare av en fastighet kan, som säkerhet för en fordran, upplåta panträtt i sin fastighet. Det görs genom att fastighetsägare erhåller inskrivning i fastigheten, så kallad inteckning. Beviset för inteckningen kallas för pantbrev. Det finns både skriftliga pantbrev och datapantbrev. Den som lämnar en pant kallas för pantsättare och den som är innehavare av en pant, vanligtvis kreditgivaren, kallas för panthavare.
Det finns vidare möjlighet att utfärda flera pantbrev för en och samma fastighet. Anta att en villafastighet är belånad till 3 miljoner svenska kronor. Det finns dels ett bottenlån på 2,5 miljoner kronor och ett topplån på 0,5 miljoner kronor. Innebörden av detta är att den med bottenlånet får ut sin fordran först. För det fall fastigheten säljs för 2,7 miljoner kronor är det enbart den som har topplånet som förlorar pengar. Den långivaren som lämnar ett topplån tar därför mycket större risk och tar därför i regel ut en högre ränta.
För att få pantsätta en fastighet måste flera förutsättningar vara uppfyllda:
1. Endast fastighetsägaren är behörig att pantsätta.
2. Panten skall svara mot fordran.
3. Panten skall kopplas samman med fordringen.
4. Överlämningen av pantbrevet. Ett datapantbrev är överlämnat när registrering i pantbrevsregistret skett.
Fastighetsägarens behörighet
Endast fastighetsägaren får pantsätta en fastighet. När det är flera ägare till en fastighet måste samtliga ägare vara överens om pantsättningen samt delta i densamma. Det innebär att om endast en av två fastighetsägare pantsätter fastigheten så har ingen giltig panträtt uppstått, och den som innehar panten, panthavaren, kan inte använda panten i sin tur. Det innebär att så kallad återpantsättning, som innebär att en panthavare lämnar pantbrevet till en tredje part som säkerhet för en annan fordran, inte kan ske. Däremot kan panthavaren överlåta den ursprungliga fordran tillsammans med pantbrevet se exempel nedan.
Panten skall svara mot fordran
Några särskilda regler kring fordringens natur finns inte. Däremot måste fordran vara tydligt utpekad. Det kan vara leverantörsskulder, checkkrediter eller ett villalån hos en bank.
Panten skall kopplas samman med fordringen
Ett pantavtal, där panten sammankopplas med den aktuella fordringen måste ha ingåtts. Det är möjligt att ingå muntliga pantavtal. Av pantavtalet skall pantsättningen av objektet framgå.
Överlämning av pantbrevet
Panträtten upplåts när pantbrevet överlämnas av låntagaren till kreditgivaren som säkerhet för lånet. När man pantsätter en bostadsrätt utfärdas inte något pantbrev. Istället skriver kreditgivaren och låntagaren under ett avtal om pantsättning. När avtalet har skrivits underrättar kreditgivaren bostadsrättsföreningen om att pantsättning av bostadsrätten skett.
Panträttens innebörd
En borgenär som har panträtt i fastigheten har företräde att få betalning ur de medel som Kronofogden eller annan myndighet erhåller vid en exekutiv auktion av fastigheten. Panträtten är således en stark säkerhet som ger panträttshavaren en förmånsrätt framför andra fordringsägare. Räcker inte medlen för att täcka panthavarens fordran har denne i vissa fall rätt till ett tillägg motsvarande maximalt 15 % av pantbrevets belopp, jämte ränta. Prioritetsordningen mellan flera panträtter bestäms efter tidpunkten för inteckningsansökan. Om flera inteckningar sökts samtidigt, kan viss ordning då bestämmas.
EXEMPEL ÅTERPANTSÄTTNING:
Emil (Fastighetsägare A) och Gottfrid (Fastighetsägare B) äger tillsammans fastigheten Grottekärr. Emil har som säkerhet för sina leverantörsskulder till Tora AB, pantsatt Grottekärr och överlåtit ett pantbrev till företaget. Tora AB är således panthavare A. Gottfrid är inte medveten om pantsättningen.
Emil, Fastighetsägare A pantbrev ? Tora AB, Panthavare A
Tora AB behöver i sin tur uppskov med betalning hos en kreditgivare Pers Bank. Som säkerhet vill Tora AB använda pantbrevet för Grottekärr. Någon sådan så kallad återpantsättning kan emellertid inte ske, eftersom Gottfrid inte var medveten om pantsättningen.
Tora AB, Panthavare A pantbrev ? Pers Bank, Panthavare B = EJ GILTIG PANT
Tora AB kan däremot överlåta sin fordran mot Emil tillsammans med pantbrevet till Pers Bank. Det innebär att bankens fordran på Tora AB ersätts med en fordran på Emil och som säkerhet har banken fått pantbrevet.
Tora AB, Panthavare A pantbrev + fordran på Emil? Pers Bank, Panthavare B = OK