Det är inte ovanligt att hyresrättsgäster får utstå att hyran med jämna mellanrum höjs av hyresvärden. Hyresförhandlingar berörande hyresfrågor kan ske på olika sätt beroende på mellan vilka parter förhandlingen sker. Beroende på förhandlingsmöjligheterna gäller olika regler, varvid vi nedan skall beröra några grundläggande förutsättningar.
Hyresförhandlingar kan antingen ske individuellt mellan hyresvärd och hyresgäst eller kollektivt vanligtvis mellan hyresgästföreningen och hyresvärden samt i vissa fall även i närvaro av en fastighetsägareförening. När det sker individuella förhandlingar kan hyresvärden och hyresgästen bestämma vilken hyra de vill. Vem som helst av parterna har även möjlighet att pröva hyresvillkoren, däremot inte retroaktivt.
Vid kollektiva förhandlingar förutsätts att parterna på dels hyresgästssidan dels hyresvärdssidan har tecknat en så kallad förhandlingsordning. Förhandlingsordning innebär att man är överens om att förhandla om hyresrättsfrågor som rör ett eller flera hyreshus. En hyresvärd som har tecknat en förhandlingsordning är skyldig att först förhandla med hyresgästföreningen innan han tar kontakt med enskilda hyresgäster eller hyresnämnden.
Ponera att en hyresvärd vill höja hyran hur skall denne då gå tillväga? Nedan följer ett par exempel beroende på om förhandlingen skall ske individuellt eller kollektivt:
A. Hyresgästens hyresavtal innehåller förhandlingsordning
När förhandlingsordning finns för fastigheten och hyresavtalet innehåller sådan förhandlingsklausul får inte en hyreshöjning ske utan att en förhandling med hyresgästföreningen först äger rum. Det betyder att en hyresvärd, som önskar höja hyran eller annat hyresvillkor, har en förhandlingsskyldighet gentemot den hyresgästförening som har avtalat förhandlingsordningen med hyresvärden. För det fall hyresvärden inte iakttar sin förhandlingsskyldighet, riskerar värden att få betala skadestånd till hyresgästföreningen samt betala tillbaka hyreshöjningen jämte ränta.
Förhandlingen kan gå till på olika sätt och det finns en möjlighet att parterna själva sätter upp riktlinjerna. I annat fall finns grundläggande regler för förhandlingsarbetet i lag och nedan följer ett förslag på hur man kan gå tillväga:
1. Part ger motparten en skriftlig förhandlingsframställan, som redogör vilka frågor man önskar diskutera.
2. Sammanträde hålls (i regel inom tre veckor). Parterna är skyldiga att infinna sig, men även att lägga fram förslag på lösningar. Protokoll skall föras om någon av parterna begär det.
Kommer parterna överens tecknas en förhandlingsöverenskommelse. Varje hyresgäst blir bunden av en sådan överenskommelse, om hans hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul. Kommer parterna däremot inte överens kan man när förhandlingen avslutats antingen såsom hyresvärd eller hyresgäst vända sig till hyresnämnden och ansöka om villkorsändring.
B. Hyresgästens hyresavtal innehåller ingen förhandlingsordning
När fastigheten har förhandlingsordning, men det saknas förhandlingsklausul i hyresavtalet har en hyresvärd som vill höja hyran följande alternativ:
1. Hyresvärden förhandlar direkt med hyresgästen.
2. Hyresvärden kan även sända ett villkorsmeddelande. Detta skall skickas i ett rekommenderat brev till hyresgästen. Innebörden är att hyresgästen är skyldig att betala den föreslagna hyran, om denne inte protesterar inom den tid som anges i brevet. Hyresgästen anses således ha gått med på den nya hyran om denne är passiv.
Skulle hyresgästen protestera mot hyreshöjningen inom rätt tid, skall denne betala den gamla hyran. I dessa fall skall hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
C. Förhandlingsordning saknas för fastigheten
När en förhandlingsordning saknas för fastigheten kan hyresvärden agera enligt följande;
1. Hyresvärden förhandlar direkt med hyresgästen.
2. När hyresavtalet är ett tillsvidareavtal kan hyresvärden sända ett villkorsmeddelande. Därefter skall värden vänta en månad i syfte att försöka komma överens med hyresgästen. För det fall någon överenskommelse inte nås kan hyresvärden ansöka till hyresnämnden.
Avslutningsvis kan anmärkas att hyresvillkor i hyresavtal som löper för bestämd tid inte kan ändras före avtalstidens utgång av hyresvärden.