Hyresgästens rätt till förlägning: Besittningsskyddet


En hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet kallas besittningsskydd. Sverige avviker från många andra länder i det att besittningsskyddet för bostadshyresgäster tillmäts så stor vikt. Grundtanken med besittningsskyddet är att en hyresvärd inte skall kunna göra sig av med hyresgäster hur som helst, i synnerhet inte när lägenheten utgör en bostad för hyresgästen. En uppsägning av en bostad kan få förödande konsekvenser för en hyresgäst, såväl ekonomiskt som socialt. Därför bör hyresgästen, som svagare part i jämförelse med hyresvärden, få känna sig trygg med sin bostad som oftast har en central funktion i en fungerande vardag. Hyresvärden måste därför ha starka skäl för att hyresgästen måste lämna sin bostad.

Bostadshyresgästen har ett direkt besittningsskydd, medan lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att en bostadshyresgäst alltid har rätt till förlängning av avtalet, utom i de fall då misskötsamhet i vissa hänseenden kan läggas denne till last. Lokalhyresgästen däremot har inte någon rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden önskar att detta skall upphöra. I stället kan lokalhyresgästen ha rätt till skadestånd vid obefogade uppsägningar.

Bostadshyresgäster

Utgångspunkten är att hyresgästen har rätt till en förlängning av hyresavtalet, om inte något av undantagen nedan är för handen;

• När avtalet är en andrahandsupplåtelse av en hel lägenhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat två år i följd.
• När avtalet avser ett möblerat rum, eller en lägenhet för fritidsändamål, och hyresförhållandet upphör innan det har varat nio månader i följd.
• Lägenheten är upplåtarens (hyresvärdens) egna bostad.
• När hyresrätten är förverkad och hyresvärden säger upp den i förtid.

I vissa fall kan hyresgästen själv medverka till att hyresrätten blir förverkad och denne blir således tvungen att flytta. Ett exempel är om hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser, såsom att inte betala hyran i rätt tid. Även i de fall huset skall rivas, eller skall byggas om, kan hyresgästen i vissa särskilda fall bli tvungen att lämna sin bostad.

Lokalhyresgäster

En lokalhyresgäst saknar samma starka besittningsskydd som en bostadshyresgäst har. Om en lokalhyresgäst sägs upp och vägras förlängning, eller om denne inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen i regel rätt till ersättning. Ersättningen skall motsvara en årshyra för lokalen enligt det nyss uppsagda hyresavtalet.

Det är inte alltid som en hyresgäst har rätt till sådan ersättning. Några omständigheter som begränsar hyresgästens möjlighet till ersättning är;

• lokalhyresgästen har inte iakttagit sina förpliktelser gentemot hyresvärden
• om huset skall rivas och hyresvärden har anvisat hyresgästen en ny lokal
• om de nya hyresvillkoren som hyresvärden kräver vid en förlängning är skäliga och i linje med god sed i hyresförhållanden

Beträffande skäliga hyresnivåer skall en krävd hyra inte anses skälig om den överstiger marknadshyran, det vill säga vad lokalen vid hyrestidens utgång förväntas kosta på den öppna marknaden.

Lagstiftningen på hyresrättens område får sägas vara mycket komplicerat och det är i allmänhet klokt att inhämta sakkunniga råd av advokat, annars är risken att man kan göra stora förluster.

Bläddra bland juridiska artiklar