Föreställ dig en köpare som just köpt sitt drömhus. Efter ett par månader upptäcker denne flera fel i fastigheten. Utgångspunkten enligt svensk lag är att fel skall reklameras inom skälig tid för att reklamationen skall vara gällande. Vad är innebörden av skälig tid och hur lång tid har köparen på sig att reklamera från det att denne upptäckt felet? Skälig tid En köpare som vill åberopa fel i en fastighet måste lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han har märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). För att få reklamera måste det således göras inom en viss tid efter det att felet upptäckts. Vetskapen om hur lång den tiden är kan vara av betydelse för köparen, dels för att reklamationen skall godtas, dels med anledning av ett eventuellt efterföljande prisavdrag på fastigheten. Den tid inom vilken reklamation skall ske varierar beroende på om köparen är en privatperson eller en näringsidkare. Vid köp av fastighet som utgör en del av fast egendom finns ingen uttrycklig tidsgräns inom vilken reklamation skall ha skett. Det kan jämföras med köp av lös egendom, såsom exempelvis cyklar eller elektronik, där en reklamation som skett inom två månader från det att konsumenten märkt felet anses ha skett inom skälig tid. När det gäller dolda fel i fastighet, börjar reklamationsfristen löpa från det att felet påtagligt framträder, vilket i sin tur betyder att köparen måste ha en insikt om felets existens. Givetvis är det en fördel om fastighetsägaren inte dröjer alltför länge med att reagera och påpeka felet för säljaren. Det förekommer att reklamationsfristen förlängs på grund av särskilda skäl, se mer om det i exempel nedan. Omständigheter av betydelse Reklamationsfristen kan i vissa särskilda fall förlängas. Anmärkas kan att det ställs högre krav på omständigheterna i det särskilda fallet ju längre tid som förflutit från det att köparen upptäckt eller bort upptäcka felet och det ställs högre krav på en näringsidkare än på en privatperson. Vissa omständigheter som har betydelse för en förlängd reklamationsfrist är; Köparens sakkunskap. En köpare förväntas sätta sig in i köpevillkoren och bilda sig en uppfattning kring sina egna respektive säljarens ansvarsområden. Däremot ställs det olika stora krav på en lekman till skillnad mot en kunnig köpare - exempelvis när denne arbetar i fastighetsbranschen. En normalt bevandrad lekman bör ges möjlighet att kontakta sakkunnig för att utreda om fel förekommer, som kan göras gällande mot säljaren. Sjukdom eller andra omständigheter av subjektiv natur. Exemplet innebär att reklamationsfristen startar när köparen inser att fel föreligger, d.v.s. den 1 maj. Köparen kommer emellertid inte till insikt om att säljaren kan hållas ansvarig förrän sakkunnig bekräftat att så är fallet, vilket görs 15 juli, ca 3,5 månader efter att felet upptäckts. Av avgörande betydelse är att felet därefter reklameras så fort som möjligt, vilket även i görs redan den 22 juli (d.v.s. en vecka senare). Reklamationens utformning Det finns inget krav på att reklamationen skall innehålla någon detaljerad beskrivning av felet för att den skall gälla. En reklamation kan därför ske muntligen, vilket dock inte är att rekommendera eftersom en skriftlig sådan kan vara nödvändig för att säkra bevisning. Anmärkas kan att en köpare måste iaktta preskriptionsreglerna. Reglerna innebär att en reklamation på grund av fel måste göras inom tio år från tidpunkten köparen tillträtt fastigheten.