En bostadsrättshavare kan få uppleva obehagliga överraskningar i samband med tillträdet av bostadsrätten. Det kan exempelvis röra sig om sådana brister i lägenheten att bostadsrättshavaren vill säga upp avtalet. Vilka möjligheter för uppsägning finns och vad måste bostadsrättshavaren iaktta?
I samband med att ett upplåtelseavtal mellan en bostadsrättshavare och en bostadsrättsförening ingås får båda parterna dels rättigheter och dels skyldigheter. Bostadsrättshavaren får rättigheter i egenskap av innehavare av bostadsrätten gentemot ägaren av lägenheten - bostadsrättsföreningen. I vissa specifika fall får bostadsrättshavaren säga upp avtalet, exempelvis om lägenheten har vissa brister som inte har åtgärdats vid tillträdet. Även bostadsrättsföreningen har möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren, exempelvis om innehavaren inte betalat avgiften.
Brister i lägenheten
När en lägenhet skall tillträdas för första gången efter en upplåtelse från en bostadsrättsförening (så kallad bostadsrättsupplåtelse) är det bostadsrättsföreningens ansvar att se till att lägenheten är fullt brukbar detta om inget annat har avtalats mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Begreppet fullt brukbar betyder att den är fullt tjänlig för det avsedda ändamålet, åtminstone enligt den allmänna uppfattningen på orten. En lägenhet kan vid bostadsrättsupplåtelsen anses inte vara i godtagbart skick exempelvis om fukt påvisas i badrummets tätskikt. I sådant fall skall bostadsrättshavaren framföra bristen till styrelsen. För det fall styrelsen inte ordnar med nödvändiga åtgärder i tid har bostadsrättshavaren rätt att avhjälpa bristen på bostadsrättsföreningens bekostnad. Exempel på sådana brister kan vara:
Ljudstörningar
Otillräckligt hushållsvatten
Fukt
Mistat varmvatten
Bostadsrättshavaren kan endast kräva åtgärder av bostadsrättsföreningen när lägenheten upplåts för första gången. Det innebär att när en ny bostadsrättshavare övertar lägenheten, kan denne inte kräva av föreningen att lägenheten ska vara fullt brukbar. Ett övertagande av en bostadsrätt brukar i dagligt tal benämnas som ett köp av bostadsrätt, vilket egentligen är felaktigt eftersom man inte äger bostadsrätten som sådan utan en andel i en bostadsrättsförening. Vid en övergång av bostadsrätt betalar den nya medlemmen ingen insats till föreningen, utan i stället betalas till bostadsrättshavaren det pris som denne begär.
Exempel
1. Bostadsrättsförningen Grodan upplåter en lägenhet till Karl (bostadsrätt) mot en insats om en miljon kronor. Karl betalar insatsen till föreningen för att få nyttja lägenheten. Vid upplåtelsen finns inga brister i lägenheten.
2. Ett år senare vill Karl sedan sälja sin andel i föreningen. Han säljer andelen för ett pris av 2 miljoner kronor, och överlåter då bostadsrätten till Emma (bostadsrätten övergår) som också blir ny medlem i föreningen
3. Emma i sin tur anser att lägenheten inte är tillräckligt isolerad och därför inte full brukbar. En sådan invändning kan hon däremot inte göra till föreningen, eftersom de inte upplåtit lägenheten åt henne, utan hon har istället övertagit bostadsrätten från Karl genom att hon köpt hans andel i föreningen.
Konsekvensen blir att en ny köpare av en andel (vid en övergång av bostadsrätten) måste framföra sina iakttagelser såsom brister i lägenheten direkt till säljaren och inte till föreningen för att göra dem gällande. Därigenom kan köparen i förhandlingar om priset eventuellt reglera köpeskillingen.
Rätt till uppsägning p.g.a. av bristen
Ibland har bostadsrättshavaren rätt att säga upp upplåtelseavtalet. Ett exempel är om skadan har uppkommit innan bostadsrättshavaren har flyttat in och inte är åtgärdad när tillträde sker. I enlighet med exemplet ovan är det enbart Karl som kan göra en sådan uppsägning och inte Emma. För att bostadsrättshavaren skall få säga upp avtalet förutsätts att föreningen inte har kunnat åtgärda skadan i tid eller helt enkelt har struntat i åtgärdande. I dessa fall kan bostadsrättshavaren säga upp lägenheten med omedelbart upphörande, med andra ord utan att behöva iaktta någon uppsägningstid. Har däremot skadan redan åtgärdats får bostadsrättshavaren i efterhand inte säga upp lägenheten på grund av densamma. Anmärkas kan att under den period som lägenheten varit i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till nedsättning av årsavgiften.