Avtal om köp av fast egendom


Reglerna som omgärdar fastighetsköpet har vissa särdrag. Delvis beror det förstås på att fastighetsslaget fast egendom har vissa särdrag, som har gjort att regelverket utformats därefter. Inte sällan har fastigheter stora värden och är det viktigaste som en privatperson köper under sin livstid. I denna artikel kommer några särdrag för fastighetsköpet att gås igenom, med fokus på vad man skall tänka på i samband med ett avtal om köp av fast egendom.

Ett avtal om köp av fastighet måste, för att vara giltigt, upprättas skriftligt. Avtalet kallas vanligtvis för köpekontrakt eller köpehandling och i denna skall förutom uppgifter om priset, eller köpeskillingen som det också kallas, och parternas signaturer även anges att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Dessutom skall förstås fastighetens beteckning finnas med. Uppfylls inte dessa kriterier är avtalet inte giltigt. Notera dock att det inte, som vid exempelvis testamente, är nödvändigt att en tredje part är med vid undertecknandet. Det krävs heller inte att båda parterna skriver på i varandras närvaro. Skulle man ha ett separat avtal, i vilket man avtalar om en annan köpeskilling, är denna inte gällande. Den köpeskilling som finns i köpekontraktet kan alltså inte frångås. Lagstiftaren har dock öppnat för en möjlighet att jämka den i köpehandlingen fastställda köpeskillingen, om den med hänsyn till diverse faktorer före och efter köpet framstår som oskälig. Slutligen bör nämnas att det är vanligt att man utöver ovan nämnda kontrakt också föreskriver att köpet först skall fullbordas när även ett köpebrev har upprättats. Köpebrevet lämnas då över när köparen har betalat och är närmast att betrakta som en sorts kvitto. Viktigt att komma ihåg är att har man ett giltigt köpekontrakt gör inte det faktum att köpebrevet på något sätt är felaktigt att hela avtalet förfelas.

Ett särskilt problem som kan uppstå gäller frågan om fullbordandet av ett fastighetsköp. Eftersom fastighetsköpsavtalet är ett formalavtal för vilket särskilda regler gäller är inte avtalslagens regler tillämpliga. Frågan har därför uppstått huruvida ett avtal har ingåtts när först köparen har skrivit på köpekontraktet och sedan översänt denna till säljaren som i sin tur har skrivit på. Högsta domstolen har konstaterat att endast undertecknandet inte räcker för att fullborda köpet utan att även en ytterligare faktor, nämligen utgivandet av kontraktet till någon krävs. Att notera är att detta utgivande inte kan ske till en person inom ens egen sfär, utan måste ske till en fristående part. Således har det konstaterats att om avtalet utgivits till en mäklare har detta varit tillräckligt, medan ett utgivande till ens eget ombud inte räckt.

Det finns vissa ytterliga klausuler i ett avtal som måste avtalas skriftligen för att gälla. Om man vill ha en klausul som ”hänger upp” köpet på ett villkor, avtala bort säljarens felansvar eller avtala om att köparen inte skall ha full förfoganderätt efter att han har köpt fastigheten måste detta avtalas skriftligen i köpehandlingen. Orsaken till att formkravet gäller även dessa klausuler är förstås att de är så centrala.

Slutligen kan sägas något om mäklare, då det snarare är regel än undantag att sådana kopplas in vid en fastighetsförsäljning. Frågan har då uppstått i vilka fall mäklaren skall få ersättning, om köpet genomförs eller så snart köpehandlingarna har undertecknats, om detta inte uttryckligen har avtalats mellan mäklaren och säljaren. Visserligen kan man anföra att mäklarens arbete i mångt och mycket är utfört när köpehandlingen är undertecknad. Å andra sidan framstår det nog för en privatperson som märkligt att mäklaren skall ha ersättning om någon affär inte kommer till stånd. Högsta domstolen konstaterar också att huvudregeln i de fall där ett fastighetsköp inte kommer till stånd på grund av förbehåll, i detta fall att säljaren inte kunde betala, är att mäklaren inte har rätt till provision.

I slutsats kan man konstatera att formkraven vid fastighetsköpet är till för att skydda parterna och se till att avtalen blir klara och tydliga. Ändå uppstår konflikter. Som lekman bör man därför regelmässigt se till att koppla in mäklare eller annan rådgivare när man upprättar kontrakt.

Bläddra bland juridiska artiklar